Condominio. Necessaria unanimitá per le tabelle millesimali di natura contrattuale

Le tabelle  millesimali che hanno natura contrattuale non possono essere modificate se non c'é il consenso dell'unanimitá dei condomini. A stabilirlo è la sentenza 18477 delle Sezioni unite della Cassazione.
Sono contrattuali soltanto le disposizioni del regolamento che incidono sui diritti dei singoli condomini, limitandoli per alcuni o aumentandoli per altri, oppure sacrificandoli per tutti, anche ponendo a carico di alcuni di loro maggiori spese.
Sono contrattuali le disposizioni che prevedono un riparto delle spese tra i condomini secondo un criterio che modifica espressamente quelli dettati dalla legge negli articoli 1123 e seguenti del codice civile, mentre quelli che
 si limitano a conformarsi a quelli previsti dalla legge, quand'anche contenuti in un regolamento contrattuale, possono essere modificati con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, comma 2, del codice civile.
Di fatto, la maggior parte delle clausole riguardanti la ripartizione delle spese è modificabile a maggioranza. Quelle di natura veramente contrattuale sono rare:
Le piú importanti sono:

1) la clausola secondo cui le spese generali e di manutenzione delle parti comuni devono essere ripartite tra i condomini in parti uguali, 

2) la clausola che prevede dell'obbligo di contribuzione alle spese di gestione del riscaldamento svincolato dall'effettivo godimento del servizio 

3) la clausola che imputa le spese di riscaldamento in ragione dei millesimi di proprietà e non in base ad un criterio più logico e ponderato basato sulla cubatura riscaldata o sulle superfici radianti presenti nel singolo immobile

4) la clausola relativa all'addebito delle spese di manutenzione dei balconi solo a coloro che direttamente li usano, senza alcun riferimento al contributo architettonico che i balconi apportano all'intero edifico e di cui tutti beneficiano. 

5)  l'obbligo imposto a coloro che usano in via esclusiva i lastrici o le terrazze di partecipare alle spese di manutenzione, oltre che per la quota esclusiva di un terzo, anche per la restante quota dei due terzi, in proporzione dei millesimi.

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